签了合同对方却“跑路”?《民法典》苏州首案这样判

发布:2021-01-05 11:29    来源:看苏州移动端

将房屋租给中介,中介将房屋转租后卷款跑路,烂尾的“法律三角关系”如何判?昨天(1月4日),吴中区人民法院公开开庭审理了一起房屋租赁合同纠纷案,当庭理清双方“法律关系”,并宣判被告中介赔偿原告房东租金及违约金共19725元。这也是《民法典》正式施行后,苏州法院审理的首起案件。

  在庭审现场,苏州市民丁先生作为原告参加了庭审,而被告人上海某物业公司(中介)和代理人并未参加。庭审时间持续了15分钟左右。

  3500元租房,1900元转租

  支付房东两个月房租后跑路

  在2020年5月,苏州市民丁先生与上海某物业管理有限公司签订了《资产委托管理服务合同》,他将自己位于吴中区的房屋委托授权该物业公司出租,委托期限2020年5月18日起至2022年7月17日止,月租金3500元,押金3500元。

  “双方约定是押一付一,先付后用,每年第一个月为免租期。”原告丁先生向看苏州记者介绍。

  随后,这家物业公司将丁先生的房屋转租给了一名租客,但租金却只有1900元。也就是说,这家物业公司在做一起“亏本”的买卖。

  吴中区人民法院民一庭法官杜荣尚向看苏州记者介绍,物业公司和租客签订的合同周期是一年,即2020年7月11日起至2021年7月10日止,租客需一次性缴纳一年租金22800元。

  也就是说,这家物业公司一次性收取租客一年的租金后,再每月按约定支付房东丁先生房租。

  然而,等到了8月中旬,丁先生发现,物业公司并没有将房租款打过来。在电话询问后,物业公司工作人员声称,公司内部有调整,需要在月底打款。但等到月底之后,对方表示,公司负责人跑路,房租没有办法支付。

  至此,这家物业公司前后一共仅支付了丁先生两个月租金7000元及押金3500元。丁先生向这家公司发函,要求解除合同但并未获得回复。

  无奈之下,丁先生将这家物业公司告上了法院。要求物业公司支付2020年8月18日至2021年1月1日期间的租金15750元及两个月违约金7000元,共计19725元。

  房屋转租、物业公司跑路

  如何处理房东、中介、租客烂尾的“三角合同关系”?

  《民法典》有了明确规定

  房屋转租,而物业公司跑路,租客还住在房子里,而且三方之间都签订了合同。那法律上该如何对这样的烂尾”三角合同关系“进行梳理呢?

  在发起诉讼时 ,丁先生与居住的租客进行了协商,租客于2021年1月2日搬离房屋。

  而对于丁先生与物业公司法律关系,杜荣尚介绍,原、被告签订的《资产委托管理服务合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,对双方具有法律拘束力。经过审理,原告提出的法律主张获得法院支持。

  因此,法庭依照《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,进行了审理。

  杜荣尚告诉看苏州记者,由于《民法典》对相关的法律进行了修改和调整,涉及这起案件当中的部分规定也进行了调整,“根据《民法典》规定,当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼方式依法主张解除合同,人民法院确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”

  杜荣尚解释,在此之前,《合同法》并未对合同解除方式进行详细规定,但在司法实务中,按上述进行方式进行裁判,《民法典》充分吸收了实务经验,对此进行了明确规定。

  就本案来说,虽然原告丁先生在提起诉讼前发函要求解除合同,未进行有效通知,但在提起诉讼后未主张解除,法院便未认定解除。“如果在提起诉讼后仍主张解除合同关系,法院便会支持。”杜荣尚说。

  由于被告公司跑路,事实上原告与被告的合同无法履行。而原告与租客(次承租人)协商一致于2021年1月2日搬离,所以法院认定双方合同履行至2021年1月1日终止。

  被称为“社会生活百科全书”的《民法典》自2021年1月1日正式施行以来,成为了法律界和老百姓热议的焦点和话题。

  《民法典》共7编、1260条,各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任,以及附则。其中几大热点备受关注。

  破解“头顶上的安全”

  对于老百姓关心的“头顶上的安全”问题,《民法典》进一步规定了高空抛物的法律责任,新增了建筑物使用人在赔偿后可追偿的条款。明确了物管机构需履行防范义务、公安等机关负有调查义务等。如果能查到侵权人的,由侵权人承担责任;调查后仍无法确定的,才由建筑物使用人共同承担,但仍保留了追偿权利。

  居住权也有法律保障

  居住权制度,是《民法典》新增加的,规定了“买卖不破租赁”,沿用了合同法的原则,“使用权优先于房东所有权”,这意味着租房的有法律保障,不能随意被“赶走”了。同时,该制度将房屋的使用权和居住权分离,老年人可以将房屋所有权转让给金融机构等,但仍保留居住权,让以房养老的难题有了法律依据。

  新增30天离婚冷静期

  《民法典》规定,自婚姻登记机关收到离婚登记申请之日起三十日内,任何一方不愿意离婚的,可以向婚姻登记机关撤回离婚登记申请。前款规定期限届满后三十日内,双方应当亲自到婚姻登记机关申请发给离婚证;未申请的,视为撤回离婚登记申请。这意味着离婚不是“一拍两散”那么简单,“闪婚”“闪离”都需慎重。

  设立专门章节保护个人隐私

  《民法典》在第四编人格权中,以第六章隐私权和个人信息保护专门明确了对个人信息的保护。其中规定:自然人的个人信息受法律保护,并进一步明确:个人信息是以电子或者其他方式记录的能够单独或者与其他信息结合识别特定自然人的各种信息。

  为此,如果被“人肉”,完全可以拿起《民法典》这一有力的法律武器,来维护自己的合法权益。

  夫妻不必为另一方赌博吸毒等借款埋单

  在夫妻关系章节中,对夫妻共债作了明确规定,要求对大额债务,债权人要求非借款的配偶方共同承担时,应当证明该借款是用于家庭日常共同生活所需,加大了债权人的举证责任,相当程度上能让非借款的配偶一方,不用再为另一方用于赌博吸毒等的借款买单。